기준일: 2026-10-25 · 확인 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법·시행령, 한국은행 기준금리 추이
전월세 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 값을 사용합니다. 예를 들어 기준금리가 3.00%라면 3.00%+2.00%=5.00%이므로 적용 전환율은 연 5.00%입니다. 다만 계산 결과가 실제 계약 금액을 자동으로 정하는 것은 아니며, 주택 임대차인지와 계약 당사자 사이의 합의를 함께 확인해야 합니다.
전월세 전환율은 두 기준 중 낮은 값을 씁니다
주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 대통령령으로 정하는 비율을 넘지 못하도록 합니다. 시행령의 산정률은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율을 비교해 낮은 쪽을 적용하는 구조입니다.
계산식은 다음과 같습니다.
적용 전환율 = 연 10%와 (한국은행 기준금리 + 연 2%포인트) 중 낮은 값
| 기준금리 | 기준금리+2%포인트 | 연 10%와 비교 | 적용 전환율 |
|---|---|---|---|
| 2.00% | 4.00% | 10%보다 낮음 | 4.00% |
| 3.00% | 5.00% | 10%보다 낮음 | 5.00% |
| 8.00% | 10.00% | 같음 | 10.00% |
| 9.00% | 11.00% | 10%가 낮음 | 10.00% |
기준금리는 계약을 검토하는 날 한국은행의 최신 기준금리 추이에서 확인해야 합니다. 예전 계약서나 다른 계산기 화면에 저장된 금리를 그대로 쓰면 현재 계산과 달라질 수 있습니다.
보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우 기본식은 다음과 같습니다.
늘어나는 월세 = 월세로 전환하는 보증금 × 적용 전환율 ÷ 12
기준금리 3.00%, 적용 전환율 5.00%라고 가정하면 보증금 1억 원을 전환할 때 계산은 다음과 같습니다.
- 100,000,000원 × 5% ÷ 12
- 416,666.666…원
- 원 미만을 버리면 월세 증가분은 416,666원
따라서 기존 보증금이 1억 2,000만 원이고 그중 1억 원을 월세로 전환한다면, 바뀐 보증금은 2,000만 원이 됩니다. 기존 월세가 30만 원이었다면 계산상 월세는 716,666원까지 늘어나는 방식입니다. 실제 계약서에는 원 단위 처리, 기존 계약 조건, 당사자 합의 내용을 따로 확인해야 합니다.
보증금 5,000만 원을 같은 비율로 전환하면 월세 증가분은 208,333원입니다. 전환하는 보증금이 얼마인지에 따라 결과가 달라지므로, 전체 보증금이 아니라 실제로 줄이는 금액을 계산기에 넣어야 합니다.
월세를 보증금으로 바꿀 때는 법정 상한과 구분하세요
월세 일부를 보증금으로 바꾸는 계산은 같은 전환율을 이용해 참고 금액을 역산할 수 있습니다.
늘어나는 보증금 = 줄이는 월세 × 12 ÷ 적용 전환율
예를 들어 월세 50만 원을 줄이고 적용 전환율을 5.00%로 입력하면 50만 원 × 12 ÷ 0.05로 계산해 1억 2,000만 원이 나옵니다. 하지만 이 값은 계약 협의를 위한 참고값입니다. 법에서 정한 전환율 상한은 보증금을 월세로 전환하는 경우를 중심으로 적용되므로, 월세를 보증금으로 바꾸는 계약은 집주인과 세입자가 조건을 협의해야 합니다.
계산기에 월세를 넣을 때는 전체 월세가 아니라 실제로 줄일 월세를 입력해야 합니다. 월세가 80만 원인데 30만 원만 보증금으로 바꾸려는 경우에는 30만 원을 기준으로 계산합니다.
계약 전에 꼭 확인할 4가지
- 주택 임대차인지 확인합니다. 상가 임대차는 적용 법령과 계산 기준이 다를 수 있습니다.
- 실제로 전환하는 보증금 또는 월세만 입력합니다. 전체 보증금·전체 월세를 넣으면 바뀐 금액이 크게 계산됩니다.
- 한국은행 기준금리의 기준일을 적습니다. 계약서 검토일과 계산에 사용한 금리를 함께 남겨 두면 나중에 결과를 비교하기 쉽습니다.
- 기존 월세, 관리비, 계약 갱신 조건을 따로 봅니다. 전환율 계산만으로 관리비나 다른 계약 조건까지 정해지는 것은 아닙니다.
전월세 전환율 계산기는 적용 전환율과 전환 금액을 빠르게 확인하는 용도입니다. 계산 결과가 계약서의 최종 금액과 다르면 전환하는 금액, 기준금리 기준일, 주택 여부, 원 단위 처리 방식을 순서대로 대조하세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 10%가 항상 적용되나요?
아닙니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 값을 적용합니다.
보증금 1억 원을 모두 월세로 바꿀 수 있나요?
계산상 금액은 확인할 수 있지만, 실제 전환 가능 여부와 계약 조건은 임대차 계약 및 당사자 합의를 확인해야 합니다.
기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌나요?
계산 기준이 되는 한국은행 기준금리가 바뀌면 두 기준 중 낮은 값도 달라질 수 있습니다. 계약 검토일의 최신 값을 다시 확인하세요.
계산기에서 나온 금액이 계약서 금액과 다르면 어떻게 하나요?
전환한 금액을 전체 보증금으로 입력하지 않았는지, 기준금리와 적용 전환율을 잘못 넣지 않았는지, 원 미만 처리 방식이 다른지부터 확인하세요.
